スケルトン定期借地権とは、定期借地権と一種である「建物譲渡特約付定期借地権」を応用して「１００年以上の耐久性を持つ構造体（スケルトン）の住宅」を建てるしくみである。茨城県つくば市にある建設省建築研究所で開発された為「つくば方式」とも呼ばれる。スケルトン定期借地権マンションでは、入居後約３０年間建物は入居者の持家となり転売も可能だが、約３０年後に「建物譲渡特約」によって地主は建物のスケルトン部分を買い取りその後は賃貸契約で更に３０年間住み続けられることとなる。また、その際に土地オーナーの選択で「一般定期借地権」として後半の３０年間を入居者の持家のままとすることもできる。賃貸借契約に移行する場合には、入居者は建物の譲渡代金と家賃とを相殺することで、より安く住み続けることが可能となる。

スケルトン定期借地権のマンションは定期借地権であるから安価に取得することができる。また、コーポラティブ方式を採用しているため、入居者のニーズに合わせた住戸内設計が可能である。そして、最も重要なポイントは従来の分譲マンションが抱える最大の問題点を解決する方法論を提示している点にある。
マンションは一般に３０年目から３５年目にかけてエレベーターや給排水管の全面交換といった大規模な修繕を行なう必要がある。分譲マンションではその費用が高額になるため合意形成を得ることが難しく、建替えへ向けての検討をする場合も多い。いずれの方針へ向かう場合も前提となる合意形成が障壁となり、結果として放置されスラム化することが危惧される。
スケルトン定期借地権は大規模な修繕を乗り越えて円滑に修理を行なう方法をハード面のみならずソフト面まで包括してシステム化したものである。具体的には３０年目の地主の買い取り価格に建物の修繕状況を加味して増減する。大規模修繕を行なえばその費用の１/２を買い取り価格に加算し、修繕をしなかった場合には相当額を減額する。建物修繕については土地オーナーと個別契約するため、住民の合意形成も特に必要としない。一般的に変換前のスラム化を避けることが困難とされている定期借地権で、インセンティブとペナルティを効果的に機能させることで、借地期間中に限らず返還後も健全な管理状況の元で入居できる、入居者・地主双方にとってメリットの大きい画期的な住宅供給手法である。

○事業展開
住宅金融公庫大阪支店を事務局とした「大阪まちづくり研究会」で公開コンペが行われ、本事業が選定され事業化することとなった。本事業はスケルトン定期借地権事業としては関西第１号となる。また本事業で採用している等価変換は、スケルトン定期借地権事業における複合化の事例として初めての提案であり事例である。
公開コンペで提案したのは、土地を１００%失わない等価変換プランである。権利金を受け取った場合の地主の課税関係は、権利金の額が土地課税の１/２以下の場合には不動産所得として課税され、土地価額の１/２を超える場合には譲渡所得として課税される。地主が定期借地権の設定の対価として土地価額の１/２を超える権利金を受け取り、譲渡所得として課税された場合には等価変換が利用できると考えられる。本事業の地主は、既に相続対策を完了しており新規借入金を作る必要がなかった。一方で地主の子息が医院を開業する為の店舗の取得を希望していたため、これを無償で取得する方法としてこの等価交換を提案したのである。本事業提案が選定されたのは、そのような地主のニーズを的確に判断し、それに答える提案をすることができたからだと考える。