長田区でも最高級の住宅地に位置し、約２７００�u程度と広い敷地の中に佇む大正１２年築の洋館「槌橋邸」はかつて迎賓館としても使用された由緒ある建物 である。しかし、槌橋家の親族で共有されていた敷地を売却することになり、阪神淡路大震災で被災を受け、維持し続けるには大規模な修復を必要としていた洋 館は取壊しもやむなしと考えられていた。既に、洋館の取壊しを前提に、マンション建設用地として、あるディベロッパーと具体的な話が進んでいたが、地権者の一人である槌橋雅博氏が、この洋館を何とか残したいという思いで様々な人に相談をもちかけられた。 槌橋雅博氏はベルリン映画祭でｳﾞｫﾙﾌｶﾞﾝｸﾞ・ｼｭﾀｳﾃ賞特別賞を受賞された神戸在住の映画監督である。

　　この土地は約２７００�u程度と広い敷地だが法43条2項道路にしか接道しておらず、開発許可を前提とした事業計画が困難だった。神戸市の集合住宅協議にかけることもできないため、事業化の条件として総戸数を４０戸未満にしなければならないという制約があり、従前のディベロッパーによるマンション計画も、そ の前提で計画されていた。しかし、その制約があるからこそ、広い敷地を生かし従前の自然環境を残す事、また洋館を保存した上での事業化の可能性があると考 えた。

　　建築基準法上、基本的には１敷地１建物の原則があるので、洋館を残すためには新築する建物を増築扱いとし、従前建物と不可分の計画を行わなければならな い。しかし、木造建築物である従前建物を耐火建築物であるマンションと一体で計画する為には従前建物に大規模に手を入れざるを得ない。槌橋雅博氏は出来る限り建築当初の状況に近い形で保存する事を望まれており、従前建物を出来る限りそのままの姿で保存して事業化する方法を神戸市に相談した。神戸市は保存しながら開発を行う意義を理解し、新制度である連担建築確認制度を適用することで、国の登録有形文化財として登録を予定している槌橋邸を 現状のまま残せる道を開いてくれた。

　　一方、洋館の位置付けを明確にするために、マンションは定期借地権分譲事業とし、敷地全体に定期借地を設定し洋館部分を自己借地して地主保有とすることで洋館とマンションの間の権利関係を整理する事ができるのではないかと考えた。

　　所有権分譲にすると洋館の取扱が非常に難しい。
洋館を槌橋雅博氏が所有すると全区分所有者の中で１件だけ異なる条件の世帯が発生し、将来的に他区分所有者と様々な部分で利害対立する可能性が生まれ、その際に決定的に他区分所有者の方が強い議決権を有する事になる。
洋館を管理組合の共有とすると、修繕維持への合意形成が一般的な分譲マンションにおいても難しいとされている中、築８０年の木造建築物を適性に維持管理す る為の合意形成を得ることはさらに難しいといえる。結果として維持管理水準が低くなり、従前洋館部分のみ取壊され全く異なる用途・形状に再建築されること にもなりかねない。この際、雅博氏がマンションを購入し１区分所有者となっていたとしても、洋館の良好な管理水準を維持する為に他区分所有者の合意を取り 付ける事は容易な事ではない。雅博氏と他区分所有者の間で利害対立が生じた場合、決定的に他区分所有者の方が強い議決権を有する状況になるのは同様であ る。

　　これらの問題が、定期借地権事業とすることで劇的に解消される。洋館の保存や自然環境の保全に関る取り決め事は、定期借地の原契約に盛り込む事で決定付け られる。この時、区分所有者による議決権よりも上位に定期借地権の原契約が存在している事が非常に重要である。議決権よりも上位の契約が存在する事ではじめて多数決で改正されることのない取り決め事が有効となる。定期借地権であれば、借地の前提条件としてルールを設定できるのだ。

　　また、槌橋雅博氏以外の地権者の意向から、早急に売買を確定させる必要があり、その為にはコーポラティブ方式ではなく、ディベロッパーを誘致して一般の定期借地権分譲方式で事業化する必要があると考えた。そこで、定期借地権事業については、ミサワホームの定期借地事業開発メンバーで設立され、神戸定借バンク等を監修し、自社でも分譲事業を行っている不動産オークション会社の �蟹DU に、「オンリーワンの選択肢として、この事業は必ず市場の支持を受ける事が出来るはず」と話を持ちかけたところ、大いに関心を持ち、当方の持ちこんだスキムで事業を進めることになった。

 

　 定期借地権事業として進めていくにあたり、他の権利者の協力を得る事が出来れば最も良かったのだが、雅博氏以外の権利者は権利を残す事への執着が無く、 雅博氏が他権利者の権利を一旦全て買取り、定期借地設定する時の一時金で買取り費用を相殺し、差額は融資を受けて地代収入等で弁済するスキムを組む事と なった。融資の手当てはIDUが行うということで事業条件に雅博氏は納得し、他地権者の合意も取付け、いよいよ事業化するばかりとなった。

　 ところが、ここで思わぬ問題が出てきた。雅博氏に他権利者から直接土地を譲渡し、雅博氏がすぐに地上権設定して一時金を得ると短期譲渡とみなされ課税対 象とされかねないという税務上の問題がある為、一旦全地権者がIDUに土地を売却した上で、底地部分を雅博氏が買戻す流れを設定していた。ところが土地の 売買契約をする際になって、IDUが、雅博氏の底地買取り資金の融資を手当てする事ができないと言い出したのだ。結局、雅博氏自身も含め、関係者一同で様々な金融機関を当ったものの協力を得る事ができず、雅博氏の底地買取りは不可能となり、結果として定期借地事業を諦めざるを得なくなった。

　 他地権者が早期の土地決済を望んでいたため、所有権分譲事業の中で洋館を残す方法を探り、事業を再構築せざるを得ない状況となった。しかし、先述のよう に、一般分譲事業にすると洋館の管理方法が非常に難しくなる。そこで、洋館を雅博氏が所有し、敷地管理組合の下部にマンション管理組合と洋館管理者とが位置するような二重構造の管理方法で処理する方法を提案したが、事業者サイドの理解を得ることができず適わなかった。結局、単なる共用部分として洋館は位置 付けられ、管理組合が所有し、管理組合の管理下におかれることになった。将来の洋館の運命を、全て区分所有者の良心に期待せざるを得ない形になってしまっ たと言える。

 

　　その後、諸事情よりIDUに変って 日本エスコン が事業主として、IDUは企画者として事業を行うことになった。

　　この時点で、キューブは設計から外れ、洋館がマンションの付属施設となるのであれば可分性は不要との事業者の判断から、建築確認は連坦申請ではなく、増築申請として処理される事になった。増築申請となった事で、洋館部分はマンションのエントランスホール及び集会室という位置付けになり、耐火処理を様々に講 じる必要が出てきたため、サッシをアルミサッシの特殊防火設備に変える等、大規模に手が加えられる事となった。雅博氏は本事業の為に 登録文化財の申請を行い、平成14年10月に槌橋邸は「槌橋家住宅主屋」として国の登録有形文化財として登録された。しかし、結局原型から大幅に改変せざ るを得なくなってしまった。本事業は、当初の雅博氏の信念があったからこそ可能となった、保存と開発の共存する可能性を提示する画期的な事業である。にもかかわらず、土地の決済後はほとんど雅博氏の希望を事業に反映してもらう事ができず、完全に事業者主体で全てが判断され進められたと言わざるを得ず、結局、雅博氏の考えていたイメージとは異なる事業となってしまった事は残念である。

 

　　以上のような経緯で、紆余曲折があった事業ではあるが、 なんとかとりあえず洋館は残る形で事業化された 。 本事業で実現する、保存と開発を両立させる事業手法は非常に大きな可能性を秘めていると考える。この中で考えていた、定期借地権を利用する事で権利関係を整理し、文化財の保存と住宅開発を共存させる事業手法も、単に安く住宅供給を図るという意味以外での定期借地権の応用方法として非常に意義のあることであ ると感じている。キューブとしては今後とも様々な形でこのような事業に取組んで行きたい。

 

・ 国の登録文化財−県公館など５件：毎日新聞2002年10月19日

・ 国の登録有形文化財−県公館など指定へ：産経新聞2002年10月19日

・ 国の登録文化財−県内から新たに５件：読売新聞2002年10月19日

・ フォトメモリー槌橋家住宅主屋：産経新聞2002年11月9日

・ 旧槌橋邸残った：産経新聞2002年11月29日

・ 大正の洋館マンションの入り口に：朝日新聞2003年5月22日

・ 大正の洋館保存し集合住宅玄関に　神戸・長田：神戸新聞2003年5月21日