不動産有効活用（事業者・不動産オーナーの皆様へ）

過去の事業化例

■定期借地権の等価交換

定期借地権で得られる一時金には権利金と保証金があります。
権利金の額が土地評価額の1／2以下であれば不動産所得課税、1／2を超えると譲渡所得課税扱いとなります。譲渡所得課税扱いであれば、課税特別措置法37条の適用により立体買換えの特例を用いてその地に建てられる建物の床取得にあてれば課税は繰り延べとなり、事業時点で税金が発生しません。「塚口コーポラティブハウス」でこの制度を活用し、定期借地権として非常に高い収益性を確保しました。

■スケルトン定借

スケルトン定借は、ハードのみならずソフトまで包括した、持続可能な集合住宅実現に向けた可能性を示しています。つくば市にある旧建設省建築研究所で開発されたため、「つくば方式」とも呼ばれます。「塚口コーポラティブハウス」は、関西で初めてこの制度を活用して事業化しました。

■等価交換（個人）

土地を提供して、その土地に建物を建て、地主様は建物のうち「提供した土地に見合った分」を取得する方式です。課税特別措置法37条の適用により、課税が繰り延べになります。譲渡資産の所有期間の制限はなく、従前用途の制限もありません。従前資産の種類は土地等（借地権含）、建物・構築物となっています。買換取得資産の100％が繰延べとなります。「スクウェア六甲」「塚口コーポラティブハウス」「シェヌーア御影」「レスタジア南田辺」でこの制度を活用しました。

■等価交換（法人）

土地を提供して、その土地に建物を建て、地主法人は建物のうち「提供した土地に見合った分」を取得する方式です。課税特別措置法65条の適用となりますので、個人の場合と少々条件が異なります。譲渡資産の所有期間は原則５年超であり、従前用途は自己の事業用・貸付用等の制限があります。従前資産の種類は土地等（借地権含）、建物・構築物となっており、買換取得資産の80％が繰延べとなります。「レスタジア南田辺」でこの制度を活用しました。

■権利変換

市街地再開発事業において、対象地域に関するいろいろな権利（土地・建物の所有権、借地権、借家権、抵当権など）を、新しく整備された建物や敷地に関する権利に置き換えることを権利変換と言います。建物の高度化・共同化と公共施設の整備をスムーズに行うための権利調整システムのひとつです。「レスタジア南田辺」は市街地再開発事業ではありませんが、複雑に絡み合った権利関係を権利変換により分離処分可能な状況に整理しました。

■連担建築確認制度

我が国の市街地は、道路等の整備が不十分であり、その敷地規模がまちまちで狭小であり、現行の敷地ごとに独立した建築規制のみでは、土地の合理的な利用と市街地の環境の確保の両立が難しいのが現状であります。　このような状況を踏まえて、設計調整された複数建築物について、容積率等の規制を一体的に適用する連担建築物設計制度が平成１０年建築基準法改正により創設され、平成１１年５月１日に施行されました。「エイジズ池田寺町」ではこの制度を活用し、同一敷地内にある登録文化財の洋館を出来る限り建築当初の姿に近い形で保存する分譲マンション事業を提案しました。最終的には事業者判断により増築申請として処理されたため、洋館に大幅に手が加えられることとなってしまいました。

■優良建築物等整備事業

市街地の環境改善、良好な市街地住宅の供給等の促進を図るもので、一定割合以上の空地確保や、土地の利用の共同化、高度化等に寄与する優れた建築物等の整備に対して、共同通行部分や空地等の整備補助を行います。「ディセット渦が森」ではこの制度を活用しました。

■住宅市街地総合整備事業

既成市街地において、快適な居住環境の創出、都市機能の更新、美しい市街地景観の形成、密集市街地の整備改善等を図るため、住宅等の整備、公共施設の整備等を総合的に行う事業です。「スクウェア六甲」ではこの制度を活用しました。

■大阪市民間老朽住宅建替支援事業

大阪市内には、防災面や住環境面等において様々な問題を抱えた、老朽化した住宅が数多く残されています。そこで大阪市では、補助要件を満たす住宅へ建替える際に、建設費等の一部を補助することにより、都市の防災性や耐震性の向上を図り、災害に強い安全なまちづくりを推進するとともに、良質な住宅への建替えの促進と良好なまちなみの形成をはかっています。「レスタジア南田辺」ではこの制度を活用しました。

■都市居住再生融資制度

住宅金融公庫の融資制度で、住宅市街地における、土地の合理的かつ健全な利用や居住環境の改善を推進するため、住宅等の計画的な共同建替え等を支援するものです。一定の耐火建築物等の建設又は購入に必要とされる資金の融資を行います。「アンビエンテ北野」「レスタジア南田辺」でこの制度を活用しており、「レスタジア南田辺」では関西で初めてとなる「初動期資金融資」を行った。

■住宅性能保証制度

住宅の建主や購入者の保護と住宅建設業者や住宅販売業者（住宅供給者）の健全な育成を目的として1982年から（財）住宅保証機構が運営する任意の保証制度で、「レスタジア南田辺」では、コーポラティブハウスとして初めてこの制度を活用しました。

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